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来源：乐财聚
两个多月前 ，中铁置业举办了一场声势浩大的项目发布会，正式推出两大独具上海地域特色的高端“云系 ”住宅力作——中铁云绣外滩和中铁云璟外滩。
发布会上 ，中铁置业为项目贴上了一系列眼花缭乱的标签 ，包括“1369 ”品牌理论体系 、“四好十二优”落地标准，以及“6A、6S”产品价值体系，给市场传递出一副志在必得的气势 。
此外 ，今年1月初《人民网》发布的一篇报道中 ，中铁置业上海公司党委书记刘向前表示：“2026年将聚焦杨浦这片发展热土，热切期待能更深层次地参与到杨浦区的城市建设发展中 ，充分发挥中铁置业在住宅 、商业 、会展、文旅 、康养 、城市更新等方面的资源优势、技术优势和专业优势 ，更好地为杨浦区经济社会发展贡献中铁智慧和力量 。 ”
然而，中铁云璟外滩入市后销售表现却着实打脸了。刘向前豪言要深耕杨浦 ，如今看更像是深陷区域泥潭 。
01 开盘月余去化不足三成
中铁置业开完发布会后的一个月时间 ，中铁云璟外滩正式迎来首次开盘 。
4月25日，项目首开推出47套住宅 ，开发商对外公布的数据是有55组有效客户认筹 ，认筹率达到117%，结合彼时的市场环境来看这一数据表现相当出色。
不过随着进入签约阶段 ，认筹转换成网签速度异常缓慢 。截止到6月7日 ，也就是首开后43天，该批次房源仅网签了12套，占所推房源比例25.5% 。如果和认筹数量相比较 ，55组所谓的有效认筹客户中 ，尚有超过七成客户未决定买房。
已成交的12套住宅网签时间分布为4月成交4套、5月成交7套 、6月成交1套，按照这一去化速度 ，该批次房源还需要半年时间才能完全去化。
6月6日 ，中铁云璟外滩二批次房源推出，本次推盘套数翻倍 ，达到了97套 ，然而官方账号并没有公布认筹人数信息 。
更重要的是，项目仅开盘两次便遇到如今困境 ，截至目前累计推出1.73万方住宅 ，项目整体体量接近3万方，想要清盘难度可想而知 。
02 高位接盘透支调价空间
导致中铁云璟外滩如今面临滞销困境的直接原因 ，在于去年高价抢地造成吞噬了价格调整空间。
在上海话中 ，有一句话叫做“顶在杠头上 ”，意思是面临进退两难 、十分尴尬的境地，用这句话来概括中铁云璟外滩最为贴切 。
2025年前三季度 ，上海市区楼市异常火爆 ，日光盘频出，尤其是杨浦东外滩板块 ，保利外滩序三个楼盘相继热销 ，让各大房企眼红，中铁置业就是其中之一 。
于是 ，在2025年9月4日的第七批次集中土拍中 ，中铁置业与如皋交通组成联合体，击败包括保利、招商 、华润中海等龙头央企 ，溢价28.1%抢下中铁云璟外滩所在的杨浦区N090601单元I4-01地块 ，楼板价高达9.22万每平。
这一楼板价整整比周边项目（保利外滩序BUND98）高出了1万每平，保利外滩序BUND98去年5-6月连续开盘日光 ，均价12.7万每平左右 ，中铁云璟外滩今年两次入市均价为13.2万每平 。
同样的地段，就是因为入市时间相差9个月，中铁置业不管在利润 、还是销量上都不及周边 ，可谓名利双输 。
这也证明了刘向前去年急于入主杨浦东外滩 ，在市场判断和时机把控方面出现误差，导致如今被动局面。
更尴尬的是 ，中铁云璟外滩已经属于贴着成本在卖 ，几乎没有调价空间，未来机会或许只有等周边何时土拍为其抬轿子 。
在刚刚结束的2026年第四批次集中土拍中 ，中铁置业与如皋国资再次组成联合体参与虹口内环宅地竞拍 ，地块最终成交楼板价10.85万每平，这一价格不及板块去年 ，暂时无法助力中铁云璟外滩销售 。
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